Données DVF : pourquoi les dernières ventes ont plusieurs mois de retard
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Les « Demandes de valeurs foncières » (DVF) recensent les ventes immobilières réellement conclues en France. C'est la source la plus fiable pour estimer un bien, parce qu'elle contient des prix de vente, et non des prix affichés. Mais elle a une particularité qu'un professionnel doit connaître : elle est publiée avec plusieurs mois de retard.
D'où vient ce délai
Une vente n'entre dans DVF qu'une fois l'acte signé chez le notaire, puis enregistré et publié par l'administration fiscale. Les fichiers sont ensuite mis à jour par lots, quelques fois par an. Entre la signature et la publication, il s'écoule couramment plusieurs mois. Les ventes du dernier trimestre n'apparaissent donc pas encore.
Ce que cela change pour l'estimation
Les références les plus récentes disponibles datent toujours de quelques mois. Dans un marché stable, la différence est faible. Dans un marché qui monte ou qui baisse vite, il faut en tenir compte : l'écart entre la date des références et aujourd'hui fait partie de l'analyse. C'est aussi pour cela que les indicateurs de marché doivent toujours être datés : « les 12 mois jusqu'à décembre » est plus honnête que « les 12 derniers mois ».
Le compléter sans le remplacer
Les annonces en cours donnent une idée du marché actuel, mais ce sont des prix demandés, souvent au-dessus des prix de vente. Elles complètent utilement les ventes DVF, à condition de ne pas les confondre. Les ventes réelles restent la base ; les annonces éclairent la tendance.
L'expliquer au vendeur
Un vendeur qui consulte un site grand public peut tomber sur des chiffres différents des vôtres. Montrer les ventes réelles de son secteur, avec leur date, et expliquer pourquoi les plus récentes n'apparaissent pas encore, renforce votre crédibilité : vous travaillez sur des faits vérifiables, pas sur des affichages.
Valdorimo date ses repères de marché sur la dernière vente publiée, et donne la priorité aux références les plus récentes disponibles autour du bien.